Законы России о земле

Правовое заключение

1. Кто присвоил право на землевладение в РФ?

Под термином землевладение понимается владение конкретным, имеющим границы, участком земли юридическим или физическим лицом на определенных основаниях, как то право собственности, право пользования, сервитут и другие основания.

 

При этом, владельцем участка земли, то есть землевладельцем, может быть как собственник данного участка земли, так и лицо, которое владеет земельным участком на ином правовом основании.

В разные исторические отрезки времени выделяли мелкие, средние, крупные формы землевладения в зависимости от размера участка, а также субъектного состава владельцев и других условий владения.

 

В Российской империи законодательством выделялись такие формы землевладения как удельное, землевладение церквей, дворян, императорской семьи и другие формы землевладения как физических лиц, группы физических лиц (например, общинное землевладение), так и юридических лиц (например, монастырей).

 

Исторически первой формой землевладения частных лиц в России стало поместное землевладение на основе службы великому князю (XV век н.э.), без права распоряжения предоставленным земельным участком. Одновременно с этой формой существовала более древняя форма землевладения, вотчинное землевладение. Вотчинный землевладелец, в отличие от поместного, был собственником данного участка земли и без разрешения третьих лиц мог самостоятельно распоряжаться своей вотчиной, передавать ее по наследству. Однако, в исторической перспективе поместная форма землевладения уже к середине XVI в. н.э. стала преобладающей, а в XVII в. н.э. уже более 80% всех земельных участков Российской империи составляли поместную форму землевладения. Постепенно шел процесс придания единого правового статуса поместьям и вотчинам, который завершился в 1714 году, с принятием российским императором Петром I указа «О единонаследии», который утвердил новую форму землевладения, поместье. Этим же указом был установлен порядок распоряжения поместьями. Принятые при Екатерине II Манифест о вольности дворянства (1762 год) и Жалованная грамота дворянства (1785 год) полностью устранили взаимосвязь между службой на государя императора и наличием поместья, передав его в полную собственность помещиков.

После 1917 года землевладельцами, использующими землю на ином праве, чем право собственности, стали физические и юридические лица. Единственным собственником всех земельных ресурсов сначала в Советской России, потом в СССР, де факто являлось государство, которое в свою очередь находилось под контролем коммунистической партии. Де юре заявлялось об общем характере собственности на земельные ресурсы.

 

Коренные изменения, произошедшие в конце XX века, связанные с денонсацией договора о создании СССР, созданием новых суверенных государств на постсоветском пространстве, включая Российскую Федерацию, становлением рыночной экономики, развитием нового земельного законодательства повлекли трансформацию правового регулирования вопроса землевладения в современной России.

 

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

 

Часть 1 ст. 9 формирует общие принципы конституционно-правового режима земли и остальных природных ресурсов (водных, лесных, воздуха и других), обязательных для каждого типа из этих ресурсов и для каждой формы собственности на них в России. Конституционное правило, согласно которому земля и остальные природные ресурсы в России используются как основа жизни и деятельности народов, живущих на определенной территории, не включает прямых указаний на то, кто, что и как должен делать по отношению к отдельным типам, участкам, иным элементам определенных природных ресурсов. Говоря иначе, Конституция РФ не устанавливает должные правовые отношения использования и охраны природных ресурсов. Такая неконкретность указанного положения Конституции стала причиной толкования, ограничивающее его значение. Указание на землю и другие природные ресурсы как основу жизни и деятельности народов, проживающих на определенных территориях, имеет отношение ко всему многонациональному народу России. Такое требование должного использования и охраны этих ресурсов носит скорее юридический характер. Правовая сущность и значение этого определения как принципиальной части конституционного базиса для законодательства о природных ресурсах, их каждого типа, их использовании и охране, думается должны состоять в следующем.

Во-первых, часть 1 ст. 9 Конституции РФ содержит требование рационального использования земли и других природных ресурсов, их охрану от неэффективного использования, загрязнения, заражения, восстановление и улучшение природных ресурсов и экономное расходование невозобновимых. Это делается, как в интересах конкретного землевладельца, так и в интересах всего многонационального народа России, сегодняшних и будущих поколений.

 

Во-вторых, указанная правовая норма Конституции в соответствии также с ст. 2 Конституции РФ предусматривает требование признания, конкретного правового определения, соблюдения и защиты всех имеющих отношение к земле и другим природным ресурсам прав, свобод и обязанностей физических и юридических лиц, включая государственные органы. Это требование вытекает из ряда статей Конституции (например, ст. 34-36, 40, 41 (ч. 3), 42, 57, 58, 71 (п. "д"), 72 (п. "в", "г", "д", "к", "м" ч. 1), 73, 74, 130, 132 и др.).

 

В-третьих, часть 1 ст. 9, вместе с ст. 8, можно трактовать как признание и защиту всех видов собственности на землю и другие природные ресурсы. В конкретных случаях, указанных в законодательстве, права и свободы землевладельцев ограничиваются в конституционных целях. Следовательно, не соответствует духу и букве Конституции РФ ограничение законом перехода земли в частную (индивидуальную или коллективную) собственность граждан, сохранение преобладания государственной, муниципальной и формально-коллективной земельной собственности, в городах - объявление всей       земли в пределах их территории муниципальной собственностью. Также, неконституционно злоупотребление правом со стороны землевладельца, формирование монополизма в землепользовании.

 

В-четвертых, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ говорит о том, что нужно конкретно определить обязанности и необходимые для их исполнения права органов государственной власти и органов местного самоуправления, относящиеся к обеспечению соответствующего использования и охраны земли и других природных ресурсов всеми субъектами этих отношений. Необходим запрет незаконного вмешательство государственных органов в законную деятельность физических и юридических лиц по использованию и охране земли и других природных ресурсов. Необходимо обеспечение гласности в работе названных органов, установление широкого гражданского контроля за их деятельностью в данной сфере.

 

Часть 2 ст. 9 Конституции РФ устанавливает право собственности на землю. Право собственности определяется через правомочия собственника (физического лица и/или юридического лица) свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, ограниченное правилами, изложенными в ч. 1 ст. 7 (создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека), ст. 8 и 34 (свобода экономической деятельности), ч. 1 ст. 9 (использование и охрана природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов), ст. 36 (ненанесение ущерба окружающей среде и ненарушение прав и законных интересов других лиц), ст. 58 (обязанность охранять природу, окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам) и другое.

 

Согласно, ст. 41 Земельного Кодекса РФ землевладельцы как собственники земельных участков, так и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

 

Таким образом, землевладельцы (собственники, а также не собственники земельного участка, физические, а также юридические лица) в Российской Федерации имеют право:

 

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

 

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

 

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

 

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством;

 

5) имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.

 

2. Как строится вопрос землевладения в России, начиная со Столыпинской реформы и до настоящего времени?

 

Задачей столыпинской аграрной реформы являлось разрушение крестьянской общины, которая являлась тормозом для развития экономики и общества в России и создание слоя мелких земельных собственников. Сутью столыпинских усилий было стремление преобразовать общинную форму земельной собственности и изменить общинную крестьянскую психологию, превратив крестьян в самостоятельных собственников земельных участков и сельскохозяйственных производителей. Принципиальные положения аграрной реформы Столыпина П.А. были сформулированы в указе от 09.11.1906 года. III Государственная Дума одобрила столыпинский указ, разрешавший свободный выход крестьян из общины, с целью образования частновладельческих хозяйств (отрубов и хуторов). По результатам аграрной реформы крестьянскую общину покинуло 25% крестьянских хозяйств или 3 084 тыс. крестьянских дворов.

 

Относительно качественного состава крестьян, вышедших из общины, можно говорить о том, что в основном правом выхода из общины воспользовались зажиточные крестьяне и крестьяне, которые недоедали. Достаточно много крестьян, переселившихся за Урал, вернулись на свои прежние места, но уже без земельных участков, пополнив ряды городской бедноты. Средний класс в деревне создать не удалось так как хуторское хозяйство было образовано на основе не более 10% выделившихся крестьянских хозяйств. Не был решен и вопрос малоземелья, поэтому во время ослабления власти в 1917 году и даже раньше начинаются аграрные волнения по всей стране, так называемый «черный передел», когда крестьяне захватывали не принадлежащие им земли и присоединяли к своим наделам и это было настолько стихийное и массовое явление, что «Декрет о земле», «Основной закон о социализации» большевиков стал по сути временной уступкой крестьянству со стороны большевиков, так как решение аграрного вопроса согласно большевистской теорией подразумевало создание крупных агропромышленных комплексов и государственная собственность на землю, а не множество мелких крестьянских самостоятельных хозяйств. Данное видение решения аграрного вопроса было изложено предводителем большевиков В.И. Лениным (Ульяновым) в «Апрельских тезисах» в которых он говорил об «образцовых хозяйствах под контролем батрацках депутатов и на общественный счет». И это произошло уже в феврале 1919 года, когда было принято «Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию». Согласно Положению на национализированных помещичьих, удельных и церковных землях создавались совместные хозяйства (совхозы). С самого начала совхозы, находящиеся в подчинении наркомата земледелия, оказались неэффективными. Они оказались нерентабельными и существовали за счет государственных льгот. Рабочие совхозов не оказывали сознательного, коммунистического отношения к «освобожденному» труду. К тому же, первые совхозы не учитывали характера крестьянского труда. Как результат в период уборки урожая был дефицит трудовых ресурсов. а зимой, напротив, рабочие совхозов получали зарплату, практически ничего не делая. Совхозы показали свою полную неэффективность и убыточность. С введением НЭПа совхозы были переведены на самоокупаемость и хозрасчет, поэтому большая часть совхозов перестала существовать. Новая экономическая политика (НЭП), воспринимая большевистской верхушкой как временное отступление от идеалов коммунистической теории в целях сохранения власти, в земельном вопросе нашла отражение в замене продразвёрстки продналогом, возобновлением торговли, были ликвидированы многие другие запреты, ограничивающие экономику крестьянских хозяйств.

В мае 1922 г. был принят «Основной закон о трудовом землепользовании», изменивший кардинальным образом земельное право. При этом новое регулирование мало чем отличалось по своей сути от столыпинской земельной реформы. По новому законодательству расширялось право крестьян по распоряжению землей. Они имели право остаться в составе общины (сельского общества) (большинство крестьянских хозяйств, а именно 60% их них), создать отруб, хутор, артель либо коллективное хозяйство. Это позволило восстановить экономику деревни, однако промышленность восстанавливалась гораздо хуже. К концу 20-ых главными поставщиками хлеба стали крупные единоличные хозяйства, что шло в разрез с планами большевиков, в политические планы которых не вписывалось наличие многомиллионной экономически самостоятельной активной прослойки населения, и это в то время, когда был взят курс на форсированное развитие промышленности в основном военно-промышленного комплекса и подготовку к новой мировой войне. Также к этому времени в политическом плане возникает тот феномен, который в дальнейшем получил наименование культ личности. Этот феномен появился со времени смерти вождя большевиков В.Л.Ленина (Ульянова) и обострения внутри партийной борьбы за занятие его места. В данной внутрипартийной борьбе к концу 20-ых годов XX века побеждает И.В.Сталин (Джугашвили), которого поддерживала партийная бюрократия, использующий против свои партийных конкурентов методы террора, доносов. Поэтому по инициативе И.В.Сталина происходит уничтожение рыночных механизмов в крестьянской экономике, экономике деревни вместе с уничтожением наиболее самостоятельных предприимчивых крестьян. Российское крестьянство было пропущено через жернова коллективизации после которого оно уже не восстановилось. Были созданы коллективный хозяйства, в которых крестьяне были даже не наемными рабочими, по сути, в своем правовом статусе крестьяне были сведены к уровню до 1861 года, то есть до отмены крепостного права. Естественно, что земельные участки были в собственности государства, то есть именно партийная бюрократия была землевладельцем в течение всего периода существования СССР. В период всевластия партии большевиков положение крестьян то ужесточалось до уровня низведения их до статуса крепостных, то немного давались послабления.

 

После смерти И.В.Сталина был взят новый курс на послабление. В соответствии с принятым законом в 1953 году было введено твердое налогооблажение с 1 Га приусадебного хозяйства вне зависимости от его прибыльности. Также, дано было право увеличивать приусадебный участок почти в пять раз. Также, все долги колхозников перед государством списывались. Выросли закупочные цены государства.

 

Однако, с 1956 года снова идет откат в правовом статусе крестьянства. Направление, взятое на финансовую заинтересованность колхозников, на увеличение подсобных хозяйств претерпело существенные изменения. С 1956 года уже запрещалось увеличение размера приусадебного участка колхозника и рекомендовалось сокращать их для того, чтобы крестьяне больше времени проводили в колхозе. Выросли налоги. Также были ликвидированы МТС с одновременной принудительной продажей техники колхозам, что послужило увеличением долговой нагрузки на крестьянство, происходило укрупнение колхозов. Вместо того, чтобы допустить инициативу снизу, предоставить крестьянам свободу выбора форм землепользования, колхозникам в принудительном порядке навязывались посевы кукурузы, другие такие же неоднозначные новшества. Последние годы правления Н.С.Хрущева нарастали проблемы с продовольственным обеспечением в стране.

 

Хрущевская «оттепель» в земельном вопросе показала невозможность реформирования советского землепользования с сохранением коммунистических догм и отсутствием рыночных механизмов в экономике страны, частной собственности на землю и государственных институтов защиты данной собственности как то независимый суд, разделение властей и другие атрибуты демократии в управлении государством.

 

Поэтому новым этапом в решении земельного вопроса стала ликвидация СССР, принятие Конституции Российской Федерации, учреждение новой демократической системы управления в стране, признание многообразия форм собственности в том числе и на земельные участки.

 

Началом земельной реформы современного этапа развития России можно считать 1990 г. Статьей 1 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» было определено, что земельная реформа имеет целью «перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР». В ходе реформы планировалось осуществить наделение землей граждан, предприятий, организаций, учреждений, объединений и товариществ с закреплением их прав на землю в установленном законодательством порядке. Вышеуказанным Законом ставились цели земельной реформы в России постсоветсткого периода: 1) отмена монополии государства на землю; 2) многообразие и равенство форм собственности на землю, в том числе государственной; 3) разграничение государственной собственности на землю; 4) предоставление земельных участков в собственность, владение или пользование; 5) передача земли в частную собственность за плату или бесплатно; 6) самостоятельное использование собственниками земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, включая строительство объектов недвижимости; 7) ответственность собственников земли, землевладельцев и землепользователей за нарушение земельного законодательства (включая административную и уголовную ответственность); 8) поэтапное проведение земельной реформы.

Главным результатом первого этапа земельной реформы в новейшей истории России (1990 — 1998 гг.) стала ликвидация монополии государственной собственности на землю. Принятой на всенародном голосовании в 1993 г. Конституция Российской Федерации была признана и гарантирована частная собственность на землю. На следующем этапе земельной реформы были определены следующие цели, а именно повышение эффективности использования земли, создание условий для увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земли, превращение ее в мощный самостоятельный фактор роста экономики. В 2000 — 2003 гг. были приняты основополагающие законодательные акты, направленные на формирование различных форм собственности на землю, активизацию оборота земельных участков, повышение эффективности использования земельных ресурсов: Земельный кодекс РФ, федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О разграничении государственной собственности на землю», «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О землеустройстве», «О земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в которых были сформированы важнейшие принципы земельной политики. Однако, до сегодняшнего не завершено разграничение государственной собственности на землю и не определен объем земельных ресурсов, необходимый для выполнения государственных и муниципальных функций. Преобладает государственная, самая неэффективная, форма собственности на земельные участки. Не внедрены эффективные принципы налогообложения и взимания арендной платы за землю (действующие принципы явно устарели и требуют пересмотра). Не работает ипотека, затруднен оборот сельскохозяйственных земель, не решены проблемы при реализации прав собственников земельных долей. В аграрном секторе недостаточно быстро осуществляется переход земель к эффективным хозяйствующим субъектам, т.к. имеется множество препятствий при передаче земельных участков и др. В качестве основных направлений земельной реформы в Российской Федерации главных на современном этапе можно выделить:

1) ограничение государственной собственности на землю;

2) оптимизацию структуры государственных и муниципальных земель;

3) реформирование системы земельных платежей;

4) активизацию оборота земель сельскохозяйственного назначения;

5) формирование пакета законодательных и нормативных правовых актов в сфере регулирования земельных и имущественных отношений.

 

Земельная реформа — это формирование адекватных рыночным условиям структуры земельных ресурсов, системы земельных правоотношений и инфраструктуры рынка земли с целью ускорения социально-экономического развития страны на основе повышения эффективности использования земельных ресурсов.

 

В период 2002-2008 гг. появилось два возможных варианта разработки системы управления земельными отношениями и землепользованием: централизованный вариант и децентрализованный. Централизованное управление предполагает сосредоточение управленческих функций Госкомземом России. Устойчивость системы землепользования может быть различных видов: экономическая, пространственно-территориальная, правовая, экологическая и социальная, поскольку данная система охватывает все стороны жизнедеятельности государства, общества, конкретных юридических и физических лиц. Под экономической устойчивостью системы землепользования пониматся способность этой системы сохранять свою структуру (или ее видоизменять) при обязательном сохранении (устойчивости) темпов роста показателей экономического развития страны (регионов, объектов) при изменяющихся внешних воздействиях. Пространственно-территориальная устойчивость системы землепользования — это формирование землеустроительными, кадастровыми и иными действиями на основе правовых и организационно- пространственных норм сети рациональных по площади и специализации объектов хозяйственной и иной деятельности с установленными на местности границами, изменение которых не должно превышать 15% от общего количества и длины их границ. Правовая устойчивость системы землепользования — создание завершенной нормативно-правовой базы формирования и функционирования системы землепользования, обеспечивающей постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав 100% объектов системы землепользования и их последующую эффективную хозяйственную деятельность. Под экологической устойчивостью антропогенного ландшафта можно понимать его способность сохранять (или восстанавливать) свою структуру при изменяющихся внешних (природных и антропогенных) воздействиях, при одновременном выполнении заданных конкретных параметров экологических и социально-экономических функций. Наиболее устойчивые компоненты ландшафта — его геологическая основа и рельеф, наименее устойчивые — растительный покров и почвы. Кроме того, при анализе экологической устойчивости надо учитывать надежность ландшафта, под которой понимают его способность сохранять значения своих основных характеристик в определенных интервалах и режимах использования в течение конкретного периода.

Дальнейшее развитие ситуации с отменой категорий земельного фонда страны получило в Приказе Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», вступившего в действие 24.12.2014 г. Вводятся виды разрешенного использования земельного участка (для ведения сельского хозяйства – 18 видов).

 

3. Какие законы с тех пор продолжают действовать?

 

По поводу действуют ли документы Российской империи, СССР до сих пор можно сказать следующее. Тот факт, что определенное государство прекратило свое существование не означает безусловную отмену всех законодательных актов, действовавших в этом государстве.

 

Согласно части 2 раздела второго «Заключительные и переходные положения» Конституции Российской Федерации законы и другие правовые акты, действовавшие на территории Российской Федерации до вступления в силу Конституции Российской Федерации (в том числе нормативные правовые акты СССР и РСФСР, Российской империи), применяются в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации.

 

Также согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 29 июня 2004 г. № 13-П, в отношении актов одинаковой юридической силы применяется правило римского права «lex posterior derogat priori» («последующий закон отменяет предыдущие»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон.

 

Таким образом, в случае правового пробела при решении конкретного вопроса в том или ином государственном органе, например, в суде, и при отсутствии такого регулирования в современных законодательных актах возможно применение нормативно – правовых актов Российской империи, СССР если при этом указанные правовые акты не противоречат нормам действующего законодательства.

 

Надо отметить, что периодически делаются попытки систематизации актов несуществующего государства СССР, однако без особых успехов. Поэтому количество действующих на территории России советских актов точно неизвестно. Хотя некоторые авторы говорят о приблизительно 45 тысячах правовых актов, принятых еще при советской власти. Наиболее известными из действующих законодательных актов СССР являются: постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 23 ноября 1927 года «О капитализации пенсий и платежей, причитающихся с ликвидируемых предприятий за увечье или смерть», Положение о переводном и простом векселе, утверждённое ЦИК и СНК СССР 7 августа 1937 года, «О праве пользования дополнительной жилой площадью», принятое в 1930 году ВЦИКом и Советом народных комиссаров и другие.

 

4. Если люди живут в станице или деревне, как им получить необходимую землю для ведения хозяйственной деятельности (лес, пастбища, покосы, огороды, поле, сад)?

 

1 марта 2015 г. в России вступил в законную силу новый порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности гражданам и организациям. Главные моменты нового порядка отражены в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ). Эти новые нормы являются частью проводимой земельной реформы. В целом они должны упростить процесс приобретения (получения) участков как в аренду, так и в собственность. Закон № 171-ФЗ разрабатывался и принимался с целью развития процесса предоставления земельных участков и градостроительного регулирования. Ранее порядок предоставления земельных участков не был урегулирован подобным образом. Так, до марта 2015 года физическому или юридическому лицу мог быть предоставлен только земельный учас­ток, который обладал всеми необходимыми свойствами: границами, кадастровым номером, наличием у него правообладателя. Также час­то на практике вызывал большие сложности оборот несформированных земельных участков, особенно из государственной собственности. Теперь эти и другие моменты в процессе предоставления земли претерпели изменения. Также, законодатель ввел в ЗК РФ понятие «земельный участок». Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок — это объект права собственности и иных установленных законом прав на землю, являющийся недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Стали новыми условия предоставления земельных участков. Нововведения устанавливают главный принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а потом получение земельного участка в соответствии с его функцией, а не наоборот, как было до марта 2015 года. На современном этапе формирование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит в соответствии с одним из следующих до­кумен­тов: проект межевания, проектная до­кумен­тация о местоположении, границах, площади и о других количественных и качественных характеристиках лесных участков, утвержденный план расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане. Новый порядок определения границ земельного участка сейчас не связан с основаниями его предоставления. При отсутствии утвержденного проекта межевания территории формирование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Однако в законе указаны  случаи, когда возможно формирование земельного участка только если есть проект межевания: из земельного участка, полученного для комплексного освоения территории (то есть комплексной застройки), из земельного участка, полученного некоммерческой организации, созданной физическими лицами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам, в пределах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (например, в случае ликвидации квартала аварийного жилья и строительства на его месте нового), в пределах объекта планировочной структуры, застроенного жилыми домами (то есть опять же в пределах квартала), для установки линейных объектов федерального, регио­нального или местного значения (дороги, трубопроводы, ЛЭП и т.д.). Таким образом, при выделении земельных участков под масштабные проекты требуется составления проекта межевания, в остальных же случаях достаточно схемы расположения земельного участка. В подготовке схемы земельного участка, кроме соответствующих органов государственной власти (органов местного самоуправления), могут быть задействованы граждане и юридические лица. Срок действия решения, согласно которому утверждается схема равен двум годам. При этом, если границы земельного участка, который образуется в соответствии со схемой расположения, пересекаются с границами участка или участков, сформированных согласно проекта межевания территории, утвержденным после утверждения схемы расположения участка и в период действия решения о ее утверждении, формирование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения. Ликвидирована процедура получения участка согласно предварительному согласованию места размещения объекта.

С 1 марта 2015 г. установлен конкретный перечень до­кумен­тов — оснований перехода права на земельный участок, находящийся в государственной либо муниципальной собственности. Согласно, п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ основаниями появления прав на земельные участки, предоставляе­мые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются: решение органа государственной власти (органа местного самоуправления) при предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договор купли-продажи при предоставлении земельного участка в собственность за ­плату; договор аренды при получении земельного участка в аренду; договор безвозмездного пользования в случае получения земельного участка в безвозмездное пользование. При этом, реализация, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, основным видом разрешенного использования которых является строительство объектов недвижимости, не допус­кается. Исключения из указанного правила предусмотрены в п. 2 ст. 39.1 и п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, то есть земельные участки, сформированные в результате раздела участка, предоставленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерчес­кой организации.

 

Следует указать, что новые правила не предусмат­ривают передачу земельного участка без торгов с предварительным согласованием места размещения объекта, а главными формами получения публичных земель для строи­тельства являются аренда и аукцион. Теперь при проведении аукцио­на запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если другое не предусмотрено федеральным ­законом. Также в соответствии с п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не должны устанавливаться требования к выполнению работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

 

Земельный кодекс в редакции Закона № 171-ФЗ устанавливает различные способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок.

 

1) В собственность за плату (ст. 39.3 ЗК РФ). Предусматривается, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на торгах. Без проведения торгов в специальном режиме происходит продажа земельных участков для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества, дачного, фермерского хозяйства, для собственников зданий, сооружений либо помещений в них.

 

2) В собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ). Получение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридическому или физическому лицу бесплатно осуществляется решением государственного (муниципального) органа. В том числе в указанных случаях: лицу, с которым заключен до­говор развития территории; религиозной организации, имею­щей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного характера; муниципальным служащим в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ; многодетным семьям в случаях, предусмот­ренных законом.

 

3) В аренду (платное временное пользование). Статья 39.6. ЗК РФ предусматривает, что земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов. Без проведения торгов земельные участки могут быть получены: юридическими лицами согласно воле Президента РФ; юридическим лицам по указанию Правительства РФ для размещения на них объектов социально-культурного назначения, реализации значительных инвес­тиционных проектов; юридическим лицам согласно распоряжению высшего должностного ­лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации региональных инвес­тиционных проектов; юридическим лицам для возведения объектов, которые предназначаются для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения; сформированные из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды земельного участка; сформированные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, которые относятся к имуществу общего пользования, членам указанной некоммерческой организации или, если это преду­смотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, самой некоммерческой организации; для окончания строительства собственникам объектов незавершенного строительства; для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; для освоения территории для строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса; собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления; сформированных в пределах застроенной территории — лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пунк­та, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; при изъятии арендуемых гражданином или юридическим лицом земельных участков для государственных или муниципальных нужд; в других случаях, указанных в ст. 39.6 ЗК РФ.

 

4) В безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ). В безвозмездное пользование земельные участки получает ограниченный кругу лиц. В частности, органам государственной влас­ти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет. Отдельное внимание уделено праву безвозмездного пользования земельным участком гражданином. Гражданину может быть предоставлен земельный участок во временное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают в таких муниципальных образованиях по специальнос­тям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением. Подробный перечень приведен в ст. 39.10 ЗК РФ.

 

5) В постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ). Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, цент­рам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

 

Земельный кодекс РФ устанавливает особеннос­ти приобретения земельного участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

 

1) Приобретение земельного участка на торгах (ст. 39.11—39.13 ЗК РФ). Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона осуществляется в следующем порядке. Государственный (муниципальный) орган готовит и утверждает схему расположения земельного участка, если участок к этому моменту не образован и отсутствует утвержденный проект межевания. Если же формирование участка предусмотрено проектом межевания или схемой расположения участка, соответствующий орган отвечает за выполнение кадастровых работ, а также постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на участок (за исключением случаев, если учас­ток сформирован из земель, государственная собственность на которые не разграничена). После этого соответствующий орган получает технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (исключение — случаи, когда в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не преду­сматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освое­ния территории или ведения дачного хозяйства). После этого соответствующий орган принимает решение о проведении аукциона. Объединение двух и более земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона не допускается. Аукцион, а также формирование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении участка гражданина или компании. В данном случае указанные действия осуществляет само заинтересованное лицо.

 

2) Предоставление земельного участка гражданам бесплатно согласно ст. 39.19 ЗК РФ. Предусмотрен порядок однократного предоставления земельного участка отдельным категориям граждан. Это граждане, имеющие трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также иные граждане и (или) некоммерческие организации, созданные гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, и отдельные категории граждан в случаях, преду­смотренных законами субъектов Российской Федерации (Герои Социалистичес­кого Труда, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и т.д.).

 

3) Предоставление земельного участка под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, либо если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответствующий орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить до­говор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный ­участок.

 

Все эти нововведения устанавливают более понятные правила и облегчают условия приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти.

 

5. Как определить границы владений деревни и какими документами это регламентируется?

Как субъект права собственности, либо другого вещного права (например, права пользования) деревня в российском законодательстве отсутствует, то есть деревня, не являясь физическим или юридическим лицом, не может приобретать права и нести обязанности.

 

Согласно ст. 2 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 23.05.2020) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее – ФЗ №131) деревня это один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

 

Статья 10 ФЗ №131 предусматривает, что границы территорий муниципальных образований устанавливаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями, предусмотренными статьями 11 - 13 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.11 границы муниципальных образований устанавливаются и изменяются в соответствии со следующими требованиями.

 

1) территория субъекта Российской Федерации разграничивается между поселениями, муниципальными и городскими округами. Территории с низкой плотностью сельского населения, за исключением территорий, указанных в пункте 3 настоящей части, могут не включаться в состав территорий поселений;

2) территории всех поселений, а также возникающие на территориях с низкой плотностью сельского населения и (или) на территориях упраздняемых поселений межселенные территории входят в состав муниципальных районов;

 

3) территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, земли рекреационного назначения, земли для развития поселения;

4) в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения;

5) в состав территории сельского поселения могут входить, как правило, один сельский населенный пункт или поселок с численностью населения более 1000 человек (для территории с высокой плотностью сельского населения - более 3000 человек) и (или) объединенные общей территорией несколько сельских населенных пунктов с численностью населения менее 1000 человек каждый (для территории с высокой плотностью сельского населения - менее 3000 человек каждый);

 

6) законы субъектов Российской Федерации, устанавливающие и изменяющие границы поселений, муниципальных округов, городских округов, должны содержать перечень населенных пунктов, входящих в состав территорий этих поселений, муниципальных округов, городских округов;

 

7) сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек, как правило, входит в состав сельского поселения;

 

8) в соответствии с законами субъекта Российской Федерации статусом сельского поселения с учетом плотности сельского населения субъекта Российской Федерации и доступности территории поселения может наделяться сельский населенный пункт с численностью населения менее 1000 человек;

 

9) границы сельского поселения, в состав которого входят два и более населенных пункта, как правило, устанавливаются с учетом пешеходной доступности до его административного центра и обратно в течение рабочего дня для жителей всех населенных пунктов, входящих в его состав. Указанные требования в соответствии с законами субъектов Российской Федерации могут не применяться на территориях с низкой плотностью сельского населения, а также в отдаленных и труднодоступных местностях;

 

10) территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения, муниципального округа, городского округа;

 

11) территория муниципального образования не может входить в состав территории другого муниципального образования, за исключением случаев вхождения поселений и внутригородских районов в состав соответственно муниципальных районов и городских округов с внутригородским делением.

К территориям с низкой плотностью сельского населения относятся территории субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, плотность сельского населения в которых более чем в три раза ниже средней плотности сельского населения в Российской Федерации. Перечень субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, территории которых относятся к территориям с низкой плотностью сельского населения, утверждается Правительством Российской Федерации, в том числе по представлению органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и может изменяться не чаще одного раза в пять лет.

 

К территориям с высокой плотностью сельского населения относятся территории субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, плотность сельского населения в которых более чем в три раза выше средней плотности сельского населения в Российской Федерации. Перечень субъектов Российской Федерации, отдельных муниципальных районов в субъектах Российской Федерации, территории которых относятся к территориям с высокой плотностью сельского населения, утверждается Правительством Российской Федерации, в том числе по представлению органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и может изменяться не чаще одного раза в пять лет.

 

Статья 12 ФЗ №131 устанавливает правила изменения границ муниципального образования, в том числе деревень. Так, изменение границ муниципального образования осуществляется законом субъекта Российской Федерации по инициативе населения, органов местного самоуправления, органов государственной власти субъекта Российской Федерации, федеральных органов государственной власти в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом инициатива населения об изменении границ муниципального образования реализуется в порядке, установленном федеральным законом и принимаемым в соответствии с ним законом субъекта Российской Федерации для выдвижения инициативы проведения местного референдума. Инициатива органов местного самоуправления, органов государственной власти об изменении границ муниципального образования оформляется решениями соответствующих органов местного самоуправления, органов государственной власти. Закон субъекта Российской Федерации об изменении границ муниципального образования не должен вступать в силу в период избирательной кампании по выборам органа местного самоуправления данного муниципального образования, в период кампании местного референдума. При чем, изменение границ муниципальных районов, влекущее отнесение территорий отдельных входящих в их состав поселений и (или) населенных пунктов к территориям других муниципальных районов, осуществляется с согласия населения данных поселений и (или) населенных пунктов, выраженного путем голосования, предусмотренного частью 3 статьи 24 ФЗ №131, либо на сходах граждан, проводимых в порядке, предусмотренном статьей 25.1 ФЗ №131, с учетом мнения представительных органов соответствующих муниципальных районов.

 

Изменение границ муниципальных районов и входящих в их состав поселений, влекущее отнесение территорий отдельных входящих в состав указанных поселений поселков и сельских населенных пунктов к территориям муниципальных округов, городских округов, осуществляется с согласия населения поселений, муниципальных округов и городских округов, выраженного представительными органами соответствующих поселений, муниципальных округов и городских округов, а также с учетом мнения населения муниципальных районов, выраженного представительными органами соответствующих муниципальных районов.

 

Изменение границ поселений, влекущее отнесение территорий отдельных входящих в их состав населенных пунктов к территориям других поселений, осуществляется с согласия населения данных населенных пунктов, выраженного путем голосования, предусмотренного частью 3 статьи 24 ФЗ №131, либо на сходах граждан, проводимых в порядке, предусмотренном статьей 25.1 ФЗ №131, с учетом мнения представительных органов соответствующих поселений.

 

Изменение границ муниципальных образований, не влекущее отнесения территорий населенных пунктов к территориям других муниципальных образований, осуществляется с согласия населения, выраженного представительными органами соответствующих муниципальных образований.

 

Уменьшение численности населения сельских населенных пунктов менее чем на 50 процентов относительно минимальной численности населения, с численностью населения более 1000 человек (для территории с высокой плотностью сельского населения - более 3000 человек) и (или) объединенные общей территорией несколько сельских населенных пунктов с численностью населения менее 1000 человек каждый (для территории с высокой плотностью сельского населения - менее 3000 человек каждый), после установления законами субъектов Российской Федерации границ поселений в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона не является достаточным основанием для инициирования органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, федеральными органами государственной власти процедуры изменения границ поселений.

 

Кроме того, деревня как муниципальное образование может быть преобразована, то есть ее статус может быть изменен.

 

Преобразованием муниципальных образований является объединение муниципальных образований, разделение муниципальных образований, изменение статуса городского поселения в связи с наделением его статусом сельского поселения, изменение статуса сельского поселения в связи с наделением его статусом городского поселения.

 

Преобразование муниципальных образований осуществляется законами субъектов Российской Федерации по инициативе населения, органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, федеральных органов государственной власти в соответствии с настоящим Федеральным законом. Инициатива населения о преобразовании муниципального образования реализуется в порядке, установленном федеральным законом и принимаемым в соответствии с ним законом субъекта Российской Федерации для выдвижения инициативы проведения местного референдума. Инициатива органов местного самоуправления, органов государственной власти о преобразовании муниципального образования оформляется решениями соответствующих органов местного самоуправления, органов государственной власти. Закон субъекта Российской Федерации о преобразовании муниципального образования не должен вступать в силу в период избирательной кампании по выборам органа местного самоуправления данного муниципального образования, в период кампании местного референдума.

 

Объединение двух и более поселений, не влекущее изменения границ иных муниципальных образований, осуществляется с согласия населения каждого из поселений, выраженного представительным органом каждого из объединяемых поселений.

Разделение поселения, влекущее образование двух и более поселений, осуществляется с согласия населения каждого из образуемых поселений, выраженного путем голосования, предусмотренного частью 3 статьи 24 ФЗ №131, либо на сходах граждан, проводимых в порядке, предусмотренном статьей 25.1 ФЗ №131.

 

Изменение статуса городского поселения в связи с наделением его статусом сельского поселения, изменение статуса сельского поселения в связи с наделением его статусом городского поселения осуществляются законом субъекта Российской Федерации с согласия населения соответствующего поселения, выраженного представительным органом указанного муниципального образования.

 

Преобразование муниципальных образований влечет создание вновь образованных муниципальных образований в случаях, предусмотренных частями 3, 3.1-1, 3.2, 3.3, 4 - 6.1 статьи 13 ФЗ №131.

 

Таким образом, земля на территории деревни состоит из земельных участков, которые принадлежат разным юридическим и физическим лицам на разных вещных правах (право собственности, право пользование и другие).

6. Можно ли сделать неотъемлемой свободную (согласно данным Росреестра) землю?

 

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Статья 72 Конституции РФ устанавливает, что в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами.

Следовательно, в федеральном законодательстве РФ либо законодательстве субъекта РФ может быть предусмотрена возможность сделать неотъемлемой свободную (согласно данным Росреестра) землю.

 

7. Если да, то может ли человек выбрать землю в том регионе, который соответствует целям его дальнейшей с/х деятельности (или же просто - выбрать землю в любом понравившимся регионе)?

 

Ответ на данный вопрос должен быть и будет указан в том комплексном нормативно правовом акте федерального либо регионального уровня в котором должны быть решены вопросы предоставления свободной земли, субъектах этого права и другие вопросы касательно предоставления свободной земли. На данный момент в федеральном законодательстве РФ такого нормативно правового акта нет. Поэтому физическое лицо может выбрать землю в том регионе, который соответствует целям его дальнейшей с/х деятельности (или же просто - выбрать землю в любом понравившимся регионе) в соответствии с действующим федеральном законодательством РФ и/или законодательством конкретного субъекта РФ.

 

8. Каков порядок действий для получения неотъемлемой земли в законное владение гражданина?

 

Порядок действий для получения неотъемлемой земли в законное владение гражданина, а также другие вопросы относительно получения неотъемлемой земли должны быть установлены федеральным законодательством РФ, либо законом субъекта РФ.

Используемые нормативно правовые акты и научная литература

 

К настоящему правовому заключению имеется список литературы на 4 страницах. Мы его не побликуем из-за ограниченности возможностей сайте. Если вы хотите с ним познакомиться, пожалуйста, пишете запрос нам на почту e91Z11@gmail.com и мы вышлем вам список.

© 2020 «Неотъемлемое право».